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[ 판례 해설 ]
민법상 채권에 불과한 임대차는 원칙적으로 상대적 효력 즉 계약의 당사자 사이에서만 인정되는 효력이 존재할 뿐, 제3자에 대하여는 계약의 효력을 주장할 수 없다. 그러나 임차인의 불리한 지위, 상인들의 점유권 안정 등을 고려하여 입법자는 주택임대차보호법과 유사한 상가건물임대차보호법을 만들었고 본 법에서 비로소 제3자에게 대항할 수 있는 권리를 부여하였다.
그러나 제3자에게 대항할 수 있기 위해서는 공시의 기능이 중요한바, 물권에서의 등기나 점유와는 달리 채권 자체는 공시의 기능을 따로 나타내는 도구가 없어, 이를 대신하여 상가건물 임차권의 대항력의 요건으로 사업자등록을 마련하였다. 사업자등록을 함으로써 거래의 안전을 위하여 사업자등록증에 기재된 사업장에 대하여 임차권이 존재함을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 되었다.
그러나 임대차를 공시하는 효력은 사업자등록증에 기재된 사업장에 한하여 미치므로, 임차한 상가건물을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 사업자가 사업장을 다른 장소로 변경하는 사업자등록정정을 한 경우에는 정정된 사업자등록은 종전의 사업장에 대한 임대차를 공시하는 효력이 없고, 사업자는 종전의 사업장에 대하여 취득한 상가건물임대차보호법상 대항력을 상실한다.
[ 원고의 주장 ]
원고는, 자신이 이 사건 건물을 인도받아 2001. 2. 27. 사업자등록을 마쳤으므로 대항력 있는 상가 임차인이고, 2005. 8. 10. 임차권등기를 경료하였므로 그 후에 소유권을 취득한 피고에게 대항할 수 있으니, 피고는 원고에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 주장한다.
[ 법원 판단 ]
상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결). 그런데 부가가치세법 제4조, 제5조, 같은 법 시행령 제7조 제2항, 제11조 의 규정에 의하면, 부가가치세는 원칙적으로 사업장마다 신고ㆍ납부하여야 하고 사업자단위과세사업자가 아닌 사업자는 사업장마다 사업자등록을 하여야 하며, 사업자는 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 의 규정에 의한 사업자등록을 신청할 때에는 사업자등록신청서에 임차한 사업장에 관한 임대차계약서 사본을 첨부하여야 하고 특히 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 해당 부분의 도면까지 첨부하여야 하며, 사업장이 변동된 때에는 지체 없이 사업자등록정정신고를 하여야 하는 점 등에 비추어 볼 때, 상가건물 임차권의 대항력의 요건인 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 사업자등록증에 기재된 사업장에 관하여 임차권이 존재함을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이고, 임대차를 공시하는 효력은 사업자등록증에 기재된 사업장에 한하여 미친다고 할 것이므로, 임차한 상가건물을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 사업자가 사업장을 다른 장소로 변경하는 사업자등록정정을 한 경우에는 정정된 사업자등록은 종전의 사업장에 관한 임대차를 공시하는 효력이 없고, 따라서 그 경우에 사업자는 종전의 사업장에 관하여 취득한 임차권의 대항력을 상실한다고 할 것이다.
이 사건에 관하여 보건대, 원고는 이 사건 계약을 체결하고 이 사건 임차건물을 인도받은 후 2001. 2. 27. 이 사건 임차건물을 사업장으로 하는 사업자등록을 함으로써 이 사건 임차건물에 관한 임차권의 대항력을 취득하였으나 2004. 11. 2. 사업장을 이 사건 임차건물이 아닌 포항시 ○○구 ○○동(지번 생략)지상 건물로 변경하는 사업자등록정정을 하였으므로, 원고는 2004. 11. 2. 이 사건 임차건물에 관한 임차권의 대항력을 상실하였다고 할 것이고, 그 후 원고는 이 사건 임차건물로 사업장을 변경하는 사업자등록을 하지 않은 채 이 사건 임차건물에 관하여 임차권등기명령을 받아 2005. 8. 10. 임차권등기를 마쳤으므로, 위 임차권등기는 사업자등록도 없이 경료된 것이어서 무효이고, 따라서 원고는 임차권의 대항력을 취득할 수 없다고 할 것이니(위 임차권등기가 유효한 것이라고 가정하더라도 위 임차권등기는 2005. 1. 20. 이 사건 임차건물에 관한 임의경매개시결정의 기입등기가 경료된 후인 2005. 8. 10.에 비로소 경료되었고, 피고는 위 임의경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받아 소유권을 취득하였으므로, 원고는 위 임차권등기를 이유로 피고에게 임차권을 주장할 수도 없다), 원고의 주장은 이유 없다.
민법상 채권에 불과한 임대차는 원칙적으로 상대적 효력 즉 계약의 당사자 사이에서만 인정되는 효력이 존재할 뿐, 제3자에 대하여는 계약의 효력을 주장할 수 없다. 그러나 임차인의 불리한 지위, 상인들의 점유권 안정 등을 고려하여 입법자는 주택임대차보호법과 유사한 상가건물임대차보호법을 만들었고 본 법에서 비로소 제3자에게 대항할 수 있는 권리를 부여하였다.
그러나 제3자에게 대항할 수 있기 위해서는 공시의 기능이 중요한바, 물권에서의 등기나 점유와는 달리 채권 자체는 공시의 기능을 따로 나타내는 도구가 없어, 이를 대신하여 상가건물 임차권의 대항력의 요건으로 사업자등록을 마련하였다. 사업자등록을 함으로써 거래의 안전을 위하여 사업자등록증에 기재된 사업장에 대하여 임차권이 존재함을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 되었다.
그러나 임대차를 공시하는 효력은 사업자등록증에 기재된 사업장에 한하여 미치므로, 임차한 상가건물을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 사업자가 사업장을 다른 장소로 변경하는 사업자등록정정을 한 경우에는 정정된 사업자등록은 종전의 사업장에 대한 임대차를 공시하는 효력이 없고, 사업자는 종전의 사업장에 대하여 취득한 상가건물임대차보호법상 대항력을 상실한다.
[ 원고의 주장 ]
원고는, 자신이 이 사건 건물을 인도받아 2001. 2. 27. 사업자등록을 마쳤으므로 대항력 있는 상가 임차인이고, 2005. 8. 10. 임차권등기를 경료하였므로 그 후에 소유권을 취득한 피고에게 대항할 수 있으니, 피고는 원고에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 주장한다.
[ 법원 판단 ]
상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결). 그런데 부가가치세법 제4조, 제5조, 같은 법 시행령 제7조 제2항, 제11조 의 규정에 의하면, 부가가치세는 원칙적으로 사업장마다 신고ㆍ납부하여야 하고 사업자단위과세사업자가 아닌 사업자는 사업장마다 사업자등록을 하여야 하며, 사업자는 상가건물임대차보호법 제2조 제1항 의 규정에 의한 사업자등록을 신청할 때에는 사업자등록신청서에 임차한 사업장에 관한 임대차계약서 사본을 첨부하여야 하고 특히 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 해당 부분의 도면까지 첨부하여야 하며, 사업장이 변동된 때에는 지체 없이 사업자등록정정신고를 하여야 하는 점 등에 비추어 볼 때, 상가건물 임차권의 대항력의 요건인 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 사업자등록증에 기재된 사업장에 관하여 임차권이 존재함을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이고, 임대차를 공시하는 효력은 사업자등록증에 기재된 사업장에 한하여 미친다고 할 것이므로, 임차한 상가건물을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 사업자가 사업장을 다른 장소로 변경하는 사업자등록정정을 한 경우에는 정정된 사업자등록은 종전의 사업장에 관한 임대차를 공시하는 효력이 없고, 따라서 그 경우에 사업자는 종전의 사업장에 관하여 취득한 임차권의 대항력을 상실한다고 할 것이다.
이 사건에 관하여 보건대, 원고는 이 사건 계약을 체결하고 이 사건 임차건물을 인도받은 후 2001. 2. 27. 이 사건 임차건물을 사업장으로 하는 사업자등록을 함으로써 이 사건 임차건물에 관한 임차권의 대항력을 취득하였으나 2004. 11. 2. 사업장을 이 사건 임차건물이 아닌 포항시 ○○구 ○○동(지번 생략)지상 건물로 변경하는 사업자등록정정을 하였으므로, 원고는 2004. 11. 2. 이 사건 임차건물에 관한 임차권의 대항력을 상실하였다고 할 것이고, 그 후 원고는 이 사건 임차건물로 사업장을 변경하는 사업자등록을 하지 않은 채 이 사건 임차건물에 관하여 임차권등기명령을 받아 2005. 8. 10. 임차권등기를 마쳤으므로, 위 임차권등기는 사업자등록도 없이 경료된 것이어서 무효이고, 따라서 원고는 임차권의 대항력을 취득할 수 없다고 할 것이니(위 임차권등기가 유효한 것이라고 가정하더라도 위 임차권등기는 2005. 1. 20. 이 사건 임차건물에 관한 임의경매개시결정의 기입등기가 경료된 후인 2005. 8. 10.에 비로소 경료되었고, 피고는 위 임의경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받아 소유권을 취득하였으므로, 원고는 위 임차권등기를 이유로 피고에게 임차권을 주장할 수도 없다), 원고의 주장은 이유 없다.
