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판례 해설
경매개시결정의 기입등기가 완료되어 압류의 효력이 발생한 이후 제3자가 유치권을 취득한 경우, 이는 채무자의 재산을 처분한 것에 해당하므로 점유자가 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다는 태도를 고수해 왔다.
이때 유치권자의 점유의 개시의 시기에 따라 매수인에 대해 대항 가능 여부가 달라질 수 있기 때문에, 이를 입증할 만한 증거가 필요하고, 이러한 증거방법 중 가장 보편적이고 중요하게 여겨지는 것이 “현황조사서”라고 할 것이다.
경매가 개시되면 법원은 곧바로 감정평가, 채권신고 및 배당요구 최고 그리고 현황조사 절차를 진행하게 된다. 법원 집행관이 경매부동산에 찾아가서 실제로 누가 사는지, 몇 가구가 사는지, 소유자와의 관계가 어떤지 등을 확인하여, 부동산현황조사보고서를 작성하는데, 보고서에는 부동산의 표시와 조사일시, 조사장소, 조상방법 등이 기입되며, 부동산의 현황 및 점유관계 조사서, 임대차관계 조사서, 구조도, 주민등록표등본 등을 첨부하게 된다.
따라서 이 절차에서 점유자로 파악되지 않은 경우에는 그 점유자의 유치권이 경매기입등기를 마친 이후에 성립된 것으로 판단하여 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 판단하는 것이다.
법원 판단
이 사건과 같은 소극적 확인의 소에서는 원고가 먼저 청구를 특정하여 권리발생원인사실을 부정하는 주장을 하면 권리자인 피고 등이 권리관계의 요건사실을 주장ㆍ입증할 책임이 있으므로(대법원 1998. 3. 13. 선고 97다45259 판결 등 참조), 이 사건에서도 유치권자라고 주장하는 피고들이 유치권의 성립요건, 즉 타인의 물건을 점유하고 있는 사실, 피담보채권이 존재하고 그 변제기가 도래한 사실, 피담보채권이 그 타인의 물건에 관하여 생긴 사실 등에 대한 입증책임을 부담한다.
피고들이 원고에 대하여 이 사건 각 부동산에 관한 유치권을 주장하기 위해서는 늦어도 이 사건 경매기입등기가 마쳐진 2012. 6. 27. 이전부터 현재까지 적법하게 이 사건 각 부동산을 점유하고 있음을 입증하여야 한다.
갑 제5호증의 1, 2의 각 기재와 영상, 갑 제6호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 경매절차에서 집행관이 2012. 7. 10. 이 사건 각 부동산을 방문하여 현황조사를 한 후 작성한 각 부동산현황조사보고서에는 이 사건 각 부동산의 점유관계는 미상이고, 이 사건 건물의 경우 기타 사항으로 "현황조사시 채무자 겸 소유자의 직원이 있었으나 조사 불응함. 평택세무서 등록사항 등의 열람결과 등재된 임차인 없음."이라고 기재되어 있을 뿐, 피고들의 점유나 유치권 행사 여부에 관하여는 별다른 특이사항이 드러나지 않은 점, ② 위 각 부동산현황조사보고서에 첨부된 사진에 의하더라도, 이 사건 각 부동산에 대한 피고들의 점유 흔적이 전혀 나타나지 않는 점, ③ 원고 측은 2012. 6. 1.경부터 경비업체인 주식회사 Y와 사이에 이 사건 각 부동산에 대한 경비용역 도급계약을 체결하고 이를 관리해 온 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고들이 제출한 증거들만으로는 피고들이 이 사건 각 부동산에서 이 사건 경매기입등기가 마쳐진 2012. 6. 27. 이전부터 이 사건 부동산을 점유하여 왔음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
경매개시결정의 기입등기가 완료되어 압류의 효력이 발생한 이후 제3자가 유치권을 취득한 경우, 이는 채무자의 재산을 처분한 것에 해당하므로 점유자가 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다는 태도를 고수해 왔다.
이때 유치권자의 점유의 개시의 시기에 따라 매수인에 대해 대항 가능 여부가 달라질 수 있기 때문에, 이를 입증할 만한 증거가 필요하고, 이러한 증거방법 중 가장 보편적이고 중요하게 여겨지는 것이 “현황조사서”라고 할 것이다.
경매가 개시되면 법원은 곧바로 감정평가, 채권신고 및 배당요구 최고 그리고 현황조사 절차를 진행하게 된다. 법원 집행관이 경매부동산에 찾아가서 실제로 누가 사는지, 몇 가구가 사는지, 소유자와의 관계가 어떤지 등을 확인하여, 부동산현황조사보고서를 작성하는데, 보고서에는 부동산의 표시와 조사일시, 조사장소, 조상방법 등이 기입되며, 부동산의 현황 및 점유관계 조사서, 임대차관계 조사서, 구조도, 주민등록표등본 등을 첨부하게 된다.
따라서 이 절차에서 점유자로 파악되지 않은 경우에는 그 점유자의 유치권이 경매기입등기를 마친 이후에 성립된 것으로 판단하여 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 판단하는 것이다.
법원 판단
이 사건과 같은 소극적 확인의 소에서는 원고가 먼저 청구를 특정하여 권리발생원인사실을 부정하는 주장을 하면 권리자인 피고 등이 권리관계의 요건사실을 주장ㆍ입증할 책임이 있으므로(대법원 1998. 3. 13. 선고 97다45259 판결 등 참조), 이 사건에서도 유치권자라고 주장하는 피고들이 유치권의 성립요건, 즉 타인의 물건을 점유하고 있는 사실, 피담보채권이 존재하고 그 변제기가 도래한 사실, 피담보채권이 그 타인의 물건에 관하여 생긴 사실 등에 대한 입증책임을 부담한다.
피고들이 원고에 대하여 이 사건 각 부동산에 관한 유치권을 주장하기 위해서는 늦어도 이 사건 경매기입등기가 마쳐진 2012. 6. 27. 이전부터 현재까지 적법하게 이 사건 각 부동산을 점유하고 있음을 입증하여야 한다.
갑 제5호증의 1, 2의 각 기재와 영상, 갑 제6호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 경매절차에서 집행관이 2012. 7. 10. 이 사건 각 부동산을 방문하여 현황조사를 한 후 작성한 각 부동산현황조사보고서에는 이 사건 각 부동산의 점유관계는 미상이고, 이 사건 건물의 경우 기타 사항으로 "현황조사시 채무자 겸 소유자의 직원이 있었으나 조사 불응함. 평택세무서 등록사항 등의 열람결과 등재된 임차인 없음."이라고 기재되어 있을 뿐, 피고들의 점유나 유치권 행사 여부에 관하여는 별다른 특이사항이 드러나지 않은 점, ② 위 각 부동산현황조사보고서에 첨부된 사진에 의하더라도, 이 사건 각 부동산에 대한 피고들의 점유 흔적이 전혀 나타나지 않는 점, ③ 원고 측은 2012. 6. 1.경부터 경비업체인 주식회사 Y와 사이에 이 사건 각 부동산에 대한 경비용역 도급계약을 체결하고 이를 관리해 온 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고들이 제출한 증거들만으로는 피고들이 이 사건 각 부동산에서 이 사건 경매기입등기가 마쳐진 2012. 6. 27. 이전부터 이 사건 부동산을 점유하여 왔음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
