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제38조(공동주택의 관리)
①공동주택 및 부대시설·복리시설의 입주자, 사용자와 관리주체는 대통령령이 정하는 바에 의하여 이를 관리하여야 한다.<개정 1981·4·7>
②공동주택 및 부대시설과 복리시설의 입주자 및 사용자는 다음 각호의 행위를 하여서는 아니된다. 다만, 건설부장관의 허가를 받은 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 1987·12·4>
1. 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 사업계획에 따른 용도 이외의 용도에 사용하는 행위
2. 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 개축·증축 또는 신축하는 행위
3. 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 파손하는 행위
4. 기타 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령이 정하는 행위
③제2항의 허가기준은 대통령령으로 정한다.
④대통령령으로 정하는 공동주택(부대시설 및 복리시설을 포함하되 복리시설중 일반에게 분양되는 시설은 제외한다. 이하 같다)은 입주자가 자치적으로 관리(이하 "자치관리"라 한다)하는 경우 이외에는 제39조의 주택관리사업자로 하여금 관리하게 한다.<개정 1981·4·7, 1987·12·4>
⑤사업주체는 제4항에 해당하는 공동주택이 준공된 때에는 대통령령으로 정하는 기간중 제4항의 규정에 불구하고 공동주택을 관리하여야 한다. 이 경우 사업주체는 주택관리업자에게 그 관리업무를 대행하게 할 수 있다.<개정 1981·4·7, 1987·12·4>
⑥제4항에 해당하는 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반삭가 입주를 완료한 때에는 입주자에게 그 사실을 통지하고 당해 공동주택을 제4항에 의하여 관리할 것을 요구하여야 한다.<개정 1981·4·7>
⑦입주자는 제6항에 의한 요구를 받은 때에는 그 요구를 받은 날로부터 1월이내에 입주자대표회의를 구성하고, 당해 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에 의한 관리방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)하여 제5항의 기간종료 2월전까지 이를 사업주체에게 통지하고, 관할시장 또는 군수에게 신고하여야 한다.<개정 1981·4·7, 1987·12·4>
⑧입주자대표회의가 제4항에 해당하는 공동주택을 자치관리하고자 할 때에는 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하고, 제5항의 기간종료 1월전까지 관할시장 또는 군수의 인가를 받아야 한다.<신설 1981·4·7>
⑨사업주체는 입주자대표회의로부터 제7항에 의한 통지가 없거나, 제8항의 인가신청이 없는 때에는 주택관리업자를 선정하여야 한다. 이 경우에 사업주체는 입주자에게 그 사실을 통지하여야 한다.<신설 1981·4·7, 1987·12·4>
⑩사업주체는 제5항의 기간이 종료한 때에는 제8항 또는 제9항에 의한 관리주체에게 당해 공동주택의 관리의무를 인계하여야 한다. 다만, 제9항에 의한 관리주체의 관리기간은 대통령령으로 정한다.<신설 1981·4·7>
⑪제6항의 통지·요구의 방법 및 절차, 제7항의 입주자대표회의와 제8항의 자치관리기구의 구성·기능·운영 및 인가기준에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.<신설 1981·4·7>
⑫제4항에 해당하는 공동주택의 입주자는 당해 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 납부하여야 한다. 당해 공동주택의 입주자가 관리비를 납부하지 아니하거나 관리비를 2회이상 계속하여 연체한 때에는 이로 인하여 발생된 손해를 배상할 책임이 있다.<신설 1981·4·7>
⑬제12항에 의한 관리비의 내역·산정방법 및 납부방법등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.<신설 1981·4·7>
⑭사업주체(건축법 제5조의 규정에 의하여 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주를 포함한다)는 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있다.<신설 1981·4·7, 1987·12·4>
⑮제14항의 규정에 의한 사업주체와 건축주는 대통령령이 정하는 바에 따라 하자보수보증금을 예치하여야 한다. 다만, 국가·지방자치단체 및 대한주택공사인 사업주체는 그러하지 아니하다.<신설 1981·4·7, 1987·12·4>
[전문개정 1978·12·5]
①공동주택 및 부대시설·복리시설의 입주자, 사용자와 관리주체는 대통령령이 정하는 바에 의하여 이를 관리하여야 한다.<개정 1981·4·7>
②공동주택 및 부대시설과 복리시설의 입주자 및 사용자는 다음 각호의 행위를 하여서는 아니된다. 다만, 건설부장관의 허가를 받은 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 1987·12·4>
1. 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 사업계획에 따른 용도 이외의 용도에 사용하는 행위
2. 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 개축·증축 또는 신축하는 행위
3. 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 파손하는 행위
4. 기타 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령이 정하는 행위
③제2항의 허가기준은 대통령령으로 정한다.
④대통령령으로 정하는 공동주택(부대시설 및 복리시설을 포함하되 복리시설중 일반에게 분양되는 시설은 제외한다. 이하 같다)은 입주자가 자치적으로 관리(이하 "자치관리"라 한다)하는 경우 이외에는 제39조의 주택관리사업자로 하여금 관리하게 한다.<개정 1981·4·7, 1987·12·4>
⑤사업주체는 제4항에 해당하는 공동주택이 준공된 때에는 대통령령으로 정하는 기간중 제4항의 규정에 불구하고 공동주택을 관리하여야 한다. 이 경우 사업주체는 주택관리업자에게 그 관리업무를 대행하게 할 수 있다.<개정 1981·4·7, 1987·12·4>
⑥제4항에 해당하는 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반삭가 입주를 완료한 때에는 입주자에게 그 사실을 통지하고 당해 공동주택을 제4항에 의하여 관리할 것을 요구하여야 한다.<개정 1981·4·7>
⑦입주자는 제6항에 의한 요구를 받은 때에는 그 요구를 받은 날로부터 1월이내에 입주자대표회의를 구성하고, 당해 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에 의한 관리방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)하여 제5항의 기간종료 2월전까지 이를 사업주체에게 통지하고, 관할시장 또는 군수에게 신고하여야 한다.<개정 1981·4·7, 1987·12·4>
⑧입주자대표회의가 제4항에 해당하는 공동주택을 자치관리하고자 할 때에는 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하고, 제5항의 기간종료 1월전까지 관할시장 또는 군수의 인가를 받아야 한다.<신설 1981·4·7>
⑨사업주체는 입주자대표회의로부터 제7항에 의한 통지가 없거나, 제8항의 인가신청이 없는 때에는 주택관리업자를 선정하여야 한다. 이 경우에 사업주체는 입주자에게 그 사실을 통지하여야 한다.<신설 1981·4·7, 1987·12·4>
⑩사업주체는 제5항의 기간이 종료한 때에는 제8항 또는 제9항에 의한 관리주체에게 당해 공동주택의 관리의무를 인계하여야 한다. 다만, 제9항에 의한 관리주체의 관리기간은 대통령령으로 정한다.<신설 1981·4·7>
⑪제6항의 통지·요구의 방법 및 절차, 제7항의 입주자대표회의와 제8항의 자치관리기구의 구성·기능·운영 및 인가기준에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.<신설 1981·4·7>
⑫제4항에 해당하는 공동주택의 입주자는 당해 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 납부하여야 한다. 당해 공동주택의 입주자가 관리비를 납부하지 아니하거나 관리비를 2회이상 계속하여 연체한 때에는 이로 인하여 발생된 손해를 배상할 책임이 있다.<신설 1981·4·7>
⑬제12항에 의한 관리비의 내역·산정방법 및 납부방법등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.<신설 1981·4·7>
⑭사업주체(건축법 제5조의 규정에 의하여 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주를 포함한다)는 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있다.<신설 1981·4·7, 1987·12·4>
⑮제14항의 규정에 의한 사업주체와 건축주는 대통령령이 정하는 바에 따라 하자보수보증금을 예치하여야 한다. 다만, 국가·지방자치단체 및 대한주택공사인 사업주체는 그러하지 아니하다.<신설 1981·4·7, 1987·12·4>
[전문개정 1978·12·5]
