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관리단이 실질적으로 관리업무를 개시하기 전에 건축주와 해당 건물에 대한 관리계약을 체결한 관리업체의 관리권한 문제 (청주지방법원 2018카합1** 결정)

권형필 변호사의 집합건물 관련 칼럼 /권형필 /2023.02.03
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판례 해설
신축 건물의 분양자는 집합건물법 제9조의3 제1항에 따라서 관리단이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물 및 대지, 그리고 그 부속시설을 관리할 의무를 부담한다.
그런데 현실적으로 대부분의 분양자는 분양자 스스로가 건물을 관리하지 않고 관리업체와 위탁관리계약을 체결하여 그로 하여금 건물의 관리 업무를 수행하게 하는바, 이후 관리단이 관리업무를 개시하면 분양자 및 관리업체와 관리단 사이에 관리권한에 대한 분쟁이 빈번하게 발생한다.
집합건물법상 관리단은 구분소유관계가 성립된 건물의 구분소유자 전원으로 별도의 구성 절차를 거치지 않고도 당연히 설립되는 단체인바, 대체 관리단이 관리업무를 개시한 시점을 언제로 보아야 할까.
이에 법원은 관리단집회를 개최하여 관리인이 선출되면 관리단이 관리업무를 개시하였다고 판단한다. 따라서 적법한 관리인이 선출되면 분양자 및 관리업체의 관리권한은 소멸하게 되는 것이다.
법원 판단
2. 판단
가. 피보전권리 및 보전의 필요성에 관한 판단
집합건물의 관리단이 실제로 조직되기 이전에 집합건물의 건축주 또는 최초 구분 소유자의 다수가 어느 업체에 집합건물의 관리를 위탁한 경우 그 업체의 관리권한은 관리를 위탁한 건축주 또는 그 업체가 관리단의 관리인으로 선임된 것이라고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한, 관리위탁계약에 정하여진 계약기간과 상관없이 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작할 때까지만 한시적으로 존속한다(대법원 2006. 12. 8. 선고 2006다33340 판결, 대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결 등 참조).
위와 같은 법리에 비추어 이 사건에 관하여 본다. 이 사건 건물의 시행사와 이 사건 건물에 관한 관리계약을 체결한 채무자는 이 사건 상가에 적법한 관리인이 선임될 때까지만 이를 관리할 권한이 있다고 할 것인데, 이 사건 관리단 집회에서 D을 채권자의 관리인으로 선임하는 결의가 있었고 관리인을 통하여 관리단의 사무집행이 가능해졌으며 채권자가 채무자에 대하여 이 사건 상가 관리업무의 인계를 요청한 이상, 채무자는 더 이상 이 사건 상가에 관한 위탁관리업체의 지위에 있음을 전제로 하여 관리업무를 수행할 권한이 없다고 할 것이다. 따라서 채권자로서는 채무자의 권한 없는 관리행위에 의하여 이 사건 상가에 관한 관리권한을 침해하고 있음을 이유로 그 방해행위의 배제를 구할 수 있는바, 채권자의 이 사건 신청은 피보전권리가 소명되고, 채무자가 이 사건 상가에 관한 관리권한이 있음을 주장하며 다투고 있으므로 그 보전의 필요성도 인정된다.
제9조의3(분양자의 관리의무 등)
① 분양자는 제23조제1항에 따른 관리단이 관리를 개시(開始)할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다.