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판례 해설
주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인은 주택을 점유하고 주민등록만 마친 것으로 담보물권에 준하는 강력한 대항력을 갖는다. 그러나 이는 주민등록 이외에 등기 같은 공시 방법이 없기 때문에, 이에 법원은 주택의 점유 및 주민등록이 대항력 취득 당시는 물론, 계속해서 유지되고 있어야만 대항력을 인정할 수 있다고 판단한다.
주택임대차보호법이 일반 민법상의 채권 관계와는 다르게 임차인의 주거 안정을 위하여 특별히 마련된 법임을 고려할 때, 대항력의 성립 및 유지에 대해서 조금은 엄격하게 판단하는 법원의 판단은 지극히 타당하다.
따라서 임차인은 대항력을 취득할 때에만 대항요건을 갖추어서는 안 되고 이를 계속해서 유지하고 있어야 하는바, 아무리 대항요건을 모두 갖추기 이전에 확정일자를 받은 경우라고 하더라도 주택의 점유나 주민등록 중 하나라도 결여된 경우에는 대항력을 인정받지 못하니 주의해야 한다.
법원 판단
주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하고, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 같은 법 시행령에 따라 시장, 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 주민등록법상의 직권말소 제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하기 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 주민등록법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 같은 법 시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만, 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결 참조).
주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인은 주택을 점유하고 주민등록만 마친 것으로 담보물권에 준하는 강력한 대항력을 갖는다. 그러나 이는 주민등록 이외에 등기 같은 공시 방법이 없기 때문에, 이에 법원은 주택의 점유 및 주민등록이 대항력 취득 당시는 물론, 계속해서 유지되고 있어야만 대항력을 인정할 수 있다고 판단한다.
주택임대차보호법이 일반 민법상의 채권 관계와는 다르게 임차인의 주거 안정을 위하여 특별히 마련된 법임을 고려할 때, 대항력의 성립 및 유지에 대해서 조금은 엄격하게 판단하는 법원의 판단은 지극히 타당하다.
따라서 임차인은 대항력을 취득할 때에만 대항요건을 갖추어서는 안 되고 이를 계속해서 유지하고 있어야 하는바, 아무리 대항요건을 모두 갖추기 이전에 확정일자를 받은 경우라고 하더라도 주택의 점유나 주민등록 중 하나라도 결여된 경우에는 대항력을 인정받지 못하니 주의해야 한다.
법원 판단
주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하고, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 같은 법 시행령에 따라 시장, 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 주민등록법상의 직권말소 제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하기 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 주민등록법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 같은 법 시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만, 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결 참조).
