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재건축 조합으로부터 최고를 받은 토지등소유자가 조합 결의에 대한 해명을 요구하면서 회답을 요구한 경우, 매도청구권 행사 기간의 문제 (대법원 2000다228** 판결)

권형필 변호사의 재개발재건축 관련 칼럼 /권형필 /2023.02.03
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판례해설
일정한 요건을 갖춘 재건축 조합은 매도청구권을 행사할 수 있다. 이는 형성권이기 때문에 상대방의 의사와는 상관 없이 재건축 조합의 매도청구권 행사만으로 매매계약이 성립된 것과 동일한 효과가 발생한다. 상대방으로서는 조합의 일방적인 권리 행사가 당황스럽겠지만, 전체적인 관점에서 봤을 때에는 재건축과 관련된 법률관계를 조속히 확정하는데 꼭 필요한 제도이다.
그러나 매도청구권은 형성권이기 때문에, 법에서 정한 요건을 모두 갖추어야 행사할 수 있다. 그 요건 중 하나가 상대방에 대한 ‘최고’이다. 즉, 매도청구권을 행사하기에 앞서 상대방에게 재건축에 참가할 의사가 있는지를 최종적으로 물어봐야 한다.
그렇다면 재건축 조합으로부터 사업 참가 여부에 대한 최고를 받은 토지 등 소유자가 되려 재건축 결의 내용에 대한 해명을 요구하면서 그때까지 회답을 유보했다면, 그 회답 기간이 연장된다고 볼 수 있을까.
이에 법원은 조합 측의 해명과 관계 없이 회답기간이 연장되지 않음을 명확하게 하면서 결국 재건축 조합의 최고 후 2개월 내에 매도청구권을 행사해야 한다고 판단하였다.
법원판단
집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제4항에서 재건축 참가자 또는 매수지정자가 재건축 참여 여부에 대한 최고를 한 후 같은 조 제2항의 기간 만료일로부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니한 구분소유자에 대하여 매도청구권을 행사하도록 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축 참가자 다수의 의사에 의하여 재건축에 참가하지 아니한 구분소유자의 구분소유권에 관한 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 재건축 참가자 또는 매수지정자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안정하게 되는 등 재건축에 참가하지 아니한 구분소유권자의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로, 매도청구권은 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다 (대법원 2000. 6. 27. 선고 2000다11621 판결 참조).
원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 원고가 매도청구권의 행사기간을 준수하였는지의 여부를 판단하면서 피고들에 대하여 그 행사기간의 기산점을 1996. 5. 27.자 최고를 기준으로 하여 산정한 것은 정당하고, 거기에 최고에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.
피고들이 원고의 1996. 5. 27.자 최고에 대하여 재건축에 참가하지 아니하는 뜻을 명시적으로 밝히지 아니한 채 재건축 결의의 내용에 대한 해명을 요구하면서 그 해명이 있을 때까지 참가 여부에 대한 회답을 유보하였을 뿐이라고 하더라도, 그로써 같은 법 제48조 제2항에 정한 회답기간이 원고의 해명이 있을 때까지로 연장되는 것은 아니므로, 그 회답기간이 원고의 해명시까지로 연장되는 것을 전제로 하여 1996. 11. 30.자 최고를 기준으로 매도청구권의 행사기간을 산정하여야 한다는 이 부분 상고이유는 독자적인 주장으로서 역시 받아들일 수 없다.