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이격거리 위반 건축행위에 대한 대처 방안
저자 강민      등록일 2017.09.12
건물이 기존 건물과 밀집되어 건축되는 경우 건물 간의 거리 문제를 두고 분쟁이 일어나는 경우가 종종 있다. 이와 관련하여 우리 민법은 “건물을 축조함에는 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반미터 이상의 거리를 두어야 한다.”고 규정하고 있어 경계로부터 50cm를 최소한의 거리로 정하고 있다(민법 제242조 제1항).

그런데 만일 최소한의 이격거리인 50cm를 지키지 않고 건축되는 경우 기존 건물의 소유자는 어떤 조치를 취할 수 있을까? 이 경우 인접지 소유자는 이격거리 50cm 규정을 위반한자에 대해 건물의 변경이나 철거를 구할 수 있으나, 건축에 착수한 후 1년을 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상을 청구할 수 있을뿐인바(민법 제242조 제2항, 울산지방법원 2017. 4. 27. 선고 2016가단67433 판결), 최소한의 이격거리에 위배되어 건축 중인 건물에 대해서는 즉시 공사 중지 가처분을 신청하고, 건물 철거 내지 손해배상을 청구하는 등 최대한 신속한 조치를 취하는 것이 중요하다(다만 상업지역인 경우 민법상 50cm 이격거리 제한 규정이 적용되지 않을 수 있다.)

실제 사실관계를 통하여 이에 대해서 자세히 살펴보자.

A는 甲대지 및 그 지상 甲건물의 소유자이고, B는 乙대지 및 그 지상 乙건물의 소유자이다. 甲대지와 乙대지 2필지는 서로 연접하여 있다. B는2016. 7. 29.경 乙건물 중 위 대지 2필지의 경계선(이하 ‘이 사건 경계선’ 이라 합니다.) 방면의 유리 창문 7개에 알루미늄 새시와 플라스틱 아크릴판으로 이루어진 43cm 길이의 돌출형 캐노피를 각 설치하였다. 이로써 위 캐노피의 외곽선이 이 사건 경계선으로부터 50cm내에 위치하게 되었다. A는 위 캐노피는 乙건물의 일부를 구성하는 것으로 위 캐노피의 외곽선이 이 사건 경계선으로부터 50cm 내에 있으므로 철거해야 한다고 주장하였다. 이에 B는 위 캐노피는 乙건물과 별개의 동산으로 乙건물의 일부를 구성하지 않고, 설령 위 캐노피가 乙건물의 일부가 되었다고 하더라도 건물이 완성된 후에는 손해배상청구만 가능할 뿐 철거청구는 허용되지 않는다고 항변하였다.

이 사건에 대해 법원은 위 캐노피가 乙건물에 부합되었다고 보기에는 부족하나 乙건물에 부합되었다고 가정하더라도 “이 사건 캐노피의 외곽선이 이 사건 경계선으로부터 50cm 내에 위치하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 위 캐노피의 일부가 민법 제242조 제1항의 이격거리 규정을 위반하여 있는 것으로 보이기는 한다. 그러나 민법 제242조 제1항에서 정한 이격거리를 위반한 경우에도 건축에 착수한 후 1년을 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상을 청구할 수 있을 뿐 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 없는데(민법 제242조 제2항), 여기에서 ‘건축의 착수’는 인접지의 소유자가 객관적으로 건축공사가 개시되었음을 인식할 수 있는 상태에 이른 것을 말하고, ‘건물의 완성’은 사회통념상 독립된 건물로 인정될 수 있는 정도로 건축된 것을 말하며, 그것이 건축 관계 법령에 따른 건축허가나 착공신고 또는 사용승인 등 적법한 절차를 거친 것인지는 문제되지 아니한다.”고 판단하였다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다108883 판결, 울산지방법원 2017. 4. 27. 선고 2016가단67433 판결).

따라서 위 사안에서 B는 2016. 7. 29.경 위 캐노피를 설치하였던바, A는 민법 제242조 제2항의 단서에 따라 손해가 있는 경우 손해배상을 구할 수 있을 뿐 위 캐노피 중 위 이격거리 위반한 부분에 대해 변경이나 철거를 구할 수 없다는 결론이 도출된다.

법무법인(유한) 강남
(주)지지옥션 고문변호사
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