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집합건물 구분소유자의 집합건물 대지에 대한 점유취득
저자 강민      등록일 2017.03.10

아파트 1개 호실의 소유자 등과 같은 집합건물의 구분소유자는 집합건물 대지 중 (자신의 전유부분만큼의) 일부 지분에 대해서만 점유를 하는 것이 아니라 집합건물 대지 전체를 공동으로 점유하는 것이나, 집합건물의 구분소유자들이 대지 전체를 공동점유하여 그에 대한 점유취득시효가 완성된 경우 구분소유자들은 대지사용권으로 그 전유부분의 면적 비율에 따른 대지 지분을 보유한다고 보아야 한다는 판결이 선고되었다(대법원 2017. 1. 25. 선고 2012다72469 판결).

실제 사실관계를 통하여 이에 대해서 자세히 살펴보자.

A는 1963년경 자신 소유의 甲토지에 乙아파트를 건축하여 1967년경까지 분양과 분양전환을 마쳤고, 乙아파트의 수분양자들은 1991년경까지 甲토지 중 A가 보유하는 381.01/44,946.5 지분을 제외한 나머지 지분에 관하여 대지권등기를 마쳤다. 丙아파트재건축조합은 1992. 5. 1. 乙아파트를 철거하고 甲토지에 재건축아파트를 신축하는 공사에 착공하였고, 1997. 5. 16. 이 사건 아파트에 대한 사용승인을 받았다. 甲토지는 1999. 12. 9. 제자리환지와 토지구획정리완료 절차를 거쳐 이 사건 각 토지로 바뀌었고, 甲토지에 관한 A의 지분은 이 사건 각 토지 중 78.249/44,946.6 지분으로 바뀌었다. 한편 C는 1992. 10. 29. 丙아파트재건축조합으로터 이 사건 아파트 106동 303호를 매수하여 그 대금을 모두 지급하였고, 1997. 10. 23. 전유부분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 이 사건 아파트의 수분양자들이나 소유자들은 대부분 이 사건 각 토지에 관한 지분이전등기 또는 대지권등기를 마쳤으나, C는 전유부분에 관해서만 소유권이전등기를 마쳤을 뿐 아직 대지권등기를 마치지 못하고 있다. 이에 C는 丙아파트재건축조합이 乙아파트의 철거를 시작한 1991. 6. 14. 그 대지 중 A명의로 남아 있던 지분에 대하여 평온, 공연하게 점유를 개시하였고, C가 1997. 10. 23.경 그중 일부 지분에 대한 점유를 승계한 후 이를 계속 점유하여 점유취득시효가 완성되었으므로, A를 상대로 이 사건 각 토지 중 37.421/44,946.5 지분에 관하여 2011. 6. 13. 취득시효완성을 원인으로 한 지분이전등기절차의 이행을 구하였다.

이 사건에서 법원은, “점유는 물건을 사실상 지배하는 것을 가리키므로, 1개의 물건 중 특정 부분만을 점유할 수는 있지만, 일부 지분만을 사실상 지배하여 점유한다는 것은 상정하기 어렵다. 따라서 1동의 건물의 구분소유자들은 그 전유부분을 구분소유하면서 공용부분을 공유하므로 특별한 사정이 없는 한 그 건물의 대지 전체를 공동으로 점유한다고 할 것이다. 이는 집합건물의 대지에 관한 점유취득시효에서 말하는 ‘점유’에도 적용되므로, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 집합건물을 구분소유한 사람은 등기함으로써 그 대지의 소유권을 취득할 수 있다. 이와 같이 점유취득시효가 완성된 경우에 집합건물의 구분소유자들이 취득하는 대지의 소유권은 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권에 해당한다.”라고 하면서, “집합건물법은 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제20조 제1항), 구분소유자는 규약에 달리 정한 경우를 제외하고는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다(제20조 제2항)고 정함으로써, 전유부분과 대지사용권의 일체성을 선언하고 있다. 나아가 집합건물법은 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따르고(제12조 제1항), 구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유한 경우에 규약으로 달리 정하지 않는 한 대지사용권이 전유부분의 면적 비율대로 각 전유부분의 처분에 따르도록 규정하고 있다(제21조 제1항, 제12조). 이 규정은 전유부분을 처분하는 경우에 여러 개의 전유부분에 대응하는 대지사용권의 비율을 명백히 하기 위한 것인데, 대지사용권의 비율은 원칙적으로 전유부분의 면적비율에 따라야 한다는 것이 집합건물법의 취지라고 할 수 있다. 이러한 취지에 비추어 보면, 집합건물의 구분소유자들이 대지 전체를 공동점유하여 그에 대한 점유취득시효가 완성된 경우에도 구분소유자들은 대지사용권으로 그 전유부분의 면적 비율에 따른 대지 지분을 보유한다고 보아야 한다. 집합건물의 대지 일부에 관한 점유취득시효의 완성 당시 구분소유자들 중 일부만 대지권등기나 지분이전등기를 마치고 다른 일부 구분소유자들은 이러한 등기를 마치지 않았다면, 특별한 사정이 없는 한 구분소유자들은 각 전유부분의 면적 비율에 따라 대지권으로 등기되어야 할 지분에서 부족한 지분에 관하여 등기명의인을 상대로 점유취득완성을 원인으로 한 지분이전등기를 청구할 수 있다.”고 판단하였다(대법원 2017. 1. 25. 선고 2012다72469 판결).

위 사실관계를 다시 살펴보면, A명의로 남아 있던 대지 지분을 포함한 甲토지나 그것이 제자리환지된 이 사건 각 토지의 전체가 이 사건 아파트의 대지라 할 것이다. 따라서 丙아파트재건축조합은 이 사건 아파트를 건축한 소유자로서 이를 분양한 때까지 그 대지인 甲토지나 이 사건 토지의 전체를 점유하였고, C는 이 사건 아파트 106동 303호를 분양받은 구분소유자로서 그 대지인 甲토지나 이 사건 토지의 전체를 다른 구분소유자들과 공동으로 점유하였다고 봄이 합리적인바, C의 A에 대한 상대로 취득시효완성을 원인으로 한 지분이전등기청구소송은 타당하다.

법무법인(유) 강남
지지옥션 고문변호사

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